随着房地产市场的周期性波动，去库存成为了调节市场供需平衡、促进经济稳定发展的重要手段。近年来，我国房地产市场经历了快速增长，随之而来的是部分城市出现了商品房库存积压的问题。为了有效应对这一挑战，各级政府采取了一系列创新举措，旨在通过政策引导和市场机制，促进库存的合理消化。本文将详细分析当前地产去库存的进展情况、面临的困难和问题，并提出相应的政策建议，以期为房地产市场的健康发展提供参考。
一、重点城市商品房去库存进展情况
（一）去库存典型做法
1.解除限制：限购是地产调控中最为严厉的政策，直接决定潜在购房群体是否具有购房资格，2024年以来成都、杭州、苏州、长沙、西安等核心二线城市陆续开始取消限购，上海、深圳等一线城市非核心区域限购也出现松动。同时，5月17日四部门联合会议宣布降低全国层面个人住房贷款最低首付比例、取消全国层面个人住房贷款利率政策下限。
2.以旧换新：“以旧换新”通过地方政府及时介入，或者通过鼓励房企、中介机构与有置换需求的购房居民签署协议，开展“卖旧+买新”的换房联动，提升楼市活跃度，促进一二手房交易联动去库存。据不完全统计，截至目前已有超60城支持“以旧换新”，2024年4月23日，深圳成为全国首个正式推行“以旧换新”的一线城市。
3.地方收储：地方收储是本轮去库存中最有看点的措施，由地方国企直接参与市场交易，购买现存的住房资源，把这些住房用作保障性租赁住房和人才公寓等。根据被收储对象的不同分为“换购”模式和“回购”模式：“换购”模式是针对有换房需求的购房者，当他们选定并认购了楼盘项目后，地方国有企业将直接购买其旧房，并将售房所得用于购买指定的新项目；“回购”模式则是针对开发商已竣工未售出的新建商品房项目。4月郑州率先出台收储政策，首批计划完成5000套，且允许购买其它房企开发的项目并给予换房补贴，随后南京、重庆等城市也出台了政府收储方案。
4.房票安置：房票安置是指政府将安置补偿量化后以房票形式核发给被征收人，由被征收人自行购买新建商品房的安置政策，今年以来已有超50地推出房票安置政策，包括南京、厦门、贵阳、青岛、宁波、广州等一二线，减轻了城中村改造前期财政资金投入的压力。同时，相较于传统的货币补偿方式，房票安置能够锁定拆迁居民的购房需求在本地释放，也可借此定向去化库存较大的项目，不必再新建安置房。今年5月份，合肥出台房票安置实施方案明确除政策另行规定以外，全市原则上停止安置房用地供应，杭州萧山还提出安置房票用于购买特定范围内商品住宅的，最高可给予面值15%的补助。
5.收紧供地：自然资源部要求住宅去化周期超36个月的城市（根据易居研究院的数据，包括哈尔滨、洛阳、泉州、晋江、唐山、西宁、韶关、舟山、嘉善和江阴），暂停新增住宅用地出让，去化周期在18至36个月之间的城市，要动态确定其新出让的住宅用地面积上限，同时研究出台了18条措施，主要包括：一是消除开发建设障碍，免除因自然灾害、疫情导致的违约责任；二是促进转让，推进房地产用地“带押过户”，配合司法及破产处置；三是规范土地收购收回，用于保障性住房的可通过专项债等予以支持。
6.退地置换：由于资金链紧张和销售业绩不佳，许多开发商既缺乏意愿也缺乏能力继续开发在繁荣时期所获得的土地，这些土地要么继续无限期地闲置，要么被当地政府收回。一旦土地被政府无偿收回，那些已经财务紧张的开发商将面临更严峻的挑战。近期广州采取了退地置换的探索，越秀地产于2021年在广州拿的两个地块，退地后获得了120亿的退地补偿，该补偿以“地票”的形式体现，可以用于越秀地产未来在广州继续买地。湖北襄阳也出台措施允许采取“收回-供应”并行方式简化程序，办理规划和供地手续。
7.非住改住：商办公寓物业已经明显处于供过于求的状态，同样存在去库存的客观压力，同时这些资产往往处于核心地段，盘活商办存量资产迫在眉睫。7月初，长沙市发布了《关于支持公寓等类住宅商品房调整为住宅有关事项的通知》，明确去化存在困难的公寓等类住宅商品房，可依规依程序调整为住宅，深圳也发布了《关于既有非居住房屋改建保障性租赁住房的通知》，其中优化了“非居改保”的工作机制，适度放宽了非居住房屋的改建条件。
（二）去库存效果
1.库存指标：自二季度以来，房地产市场的库存量呈现出下降趋势。根据易居研究院发布的数据，截至2024年7月底全国100个主要城市的新建商品住宅库存总量为46464万平方米，环比下降了1.0%，同比下降了3.5%。通过分析这100个城市的库存变化曲线，我们可以发现自今年第二季度起，库存的下降趋势变得更加显著。这表明自“517”新政实施以来，全国主要城市的房地产库存去化工作取得了积极成效。
图1：7月末百城新建商品住宅库存面积 来源：CRIC、易居研究院
新一轮去库存工作启动后全国新房“已开工未售库存”有所下降，然而需要注意的是，与上一轮的2016-2017年去库存不同的是，当前市场销售规模并没有明显的复苏，库存下降主要是因为土地成交和新开工的明显缩量（2023年土地成交、新开工规模较2020年下降均约六成，2024年规模继续回落）。
2.去化周期：7月份，全国百城新建商品住宅库存去化周期26.6个月，即按照目前既有的销售速度，目前市面上的新房库存规模需要26.6个月时间才能消化完。根据历史数据和房地产“开发-预售”的工程建设关系，存销比合理值界定为12-14个月。这说明当前去化周期明显偏高，甚至远远超过了2012年2月创下的历史峰值22.8个月。
7月份100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅去化周期分别为19.8、23.1和34.2个月。总体上三类城市去库存周期都异常高。去化周期持续上行的一个重要原因是销售不畅，7月份全国百城新建商品住宅成交面积为1680万平方米，环比减少28.2%，同比减少18.5%，当下交易量处于历史较低水平，时刻削减库存去化速度。
图2：7月末百城新建商品住宅库存去化周期 来源：易居研究院
3.区域分化：7月份全国100个城市新建商品住宅库存面积按一、二、三四线城市分类，分别为3518、23553和21393万平方米，环比增速分别为-1.5%、-0.9%和-1.1%，同比增速分别为9.2%、-5.1%和-3.6%。一线城市和二三线城市形成了差异，即一线城市库存总体呈现拉升的态势。7月全国百城中共有31个城市库存出现同比正增长，有69个城市库存出现同比负增长，比如一线城市北京的待售面积上半年一路上涨，较年初增长了30%以上；7月末济南市待售面积552.60万平米，比上半年高点回落了4.92%；合肥市待售面积501.48万平米，比上半年高点回落了8.53%；珠海市待售面积807万平米，较上月略有回落。
4.收储进展：从地方收储的几个先行城市来看：郑州是全国收储准备工作开展最早的城市之一，截至2024年6月末郑州城发已累计收购存量房超过11.1万套，已投运3.5万套，预计到2024年底投运房量将超过5万套；福州是租赁住房贷款支持计划的8个试点城市之一，截至8月末累计收购存量房已超过9500套，预计在2025年前分批入市；南京市以南京安居建设集团等为收购主体启动了两轮存量住房“以旧换新”，随后各区县相继跟进了各自的以旧换新楼盘，总体置换旧房在6500套以上；重庆嘉寓公司和重庆建渝住房租赁基金联合收购了7个项目的4207套房源，这些房源以70平方米以下的小户型为主，并预计将于2024年下半年开始陆续投入运营。
二、面临的困难和问题
本轮政策力度最大的地方收储模式整体仍处于探索阶段，存在以下挑战：
一是收益匹配问题。对于配租型保障性住房，需要比较租金回报率和经营成本，这一点从根本上决定了地方政府执行政策的积极性。保障性住房的再贷款政策利率为1.75%，然而根据相关报告，2023年租金回报率一线城市1.8%、二线城市为1.89%、三四线城市2.42%。考虑到政策性保障房的租金回报率实际更低，有可能不足以覆盖利息支出和运营维护成本。
二是政府财力问题。鉴于目前许多地方政府的财政状况相对紧张，在当前的经济环境下，仅靠地方财政难以支撑更大规模的政府收储行为。华泰证券的测算显示，要消耗高库存城市10%至30%的已取证待售库存需投入5600亿至16800亿元的二手房收储资金。地方财力约束下的收储价格通常以同地段保障房重置价格作为参考上限（土地划拨成本、建安成本和不超过5%的利润），这个价格难以达到开发商愿意接受的水平。
三是政策效果问题。本轮地方收储政策明确提出在“商品房库存较多的城市”实施，这一条件主要适用于那些库存积压严重且房价下降较多的二三线及以下城市，然而低线城市对保障性住房的需求反而相对较低，商品房收储与保障房需求之间存在区域错配问题。此外，目前多数城市收储后，居民只能换购地方国企指定的楼盘，置换选择的空间相对较窄。
同时，房票安置模式也存在开发商积极性不高、被征收人接受度不高等问题。房票安置实质上是特殊化的货币化安置方式，对房地产开发商来说，房票是地方政府以地方信用做背书打的“白条”。由于很多地方政府财政吃紧，房票的资金兑付成为一项较大的财政压力。房地产企业担心兑付时间过长，导致其参与意愿不高，尤其是急需资金回笼的民营房企。另一方面，从各地实践看，被征收人对房票的接受度也不高，主要原因是房票金额与商品房售价之间有差距，同区位置换难度较大，市民持有的房票难以兑付和拆迁地段相近的商品房，只得选择郊区商品房置换，数据显示广州首批491拆迁户中只有不到2%选择了房票安置。
三、政策建议
（一）存量政策优化
1.增加地方政府的收储激励。扩大收购存量房的用途范围，收储后可优先作为拆迁安置房和配售型保障房，作为配租型保障房的建议允许先租后售，以解决地方的资金平衡问题，即在房地产市场深度调整阶段，经装修后用作租赁住房，待房地产市场企稳并经所在地政府核准后，可以重新按普通商品房出售获利。
2.优化保障性住房再贷款政策，扩大再贷款额度、降低再贷款利率、延长再贷款最长使用期限，满足保障性租赁住房改造运营资金需求。据央行披露数据，截至2024年6月底，3000亿元保障性住房再贷款余额仅有121亿元，且再贷款最长使用期限不超过5年，年利率固定为1.75%，若考虑商业银行匹配自有资金和利率上浮，国企收储的资金成本加改造、运营等成本后，收储总成本或接近3%。建议保障性住房再贷款利率可跟随LPR利率同步调整，期限也可适当延长。
3.完善房票安置机制。针对房票销售的模式下开发商可能存在垫资压力的问题，地方政府要提前发文明确分期支付的机制安排，务必确保约定期限内由财政资金全额支付，同时地方政府可以给予参与房票交易的开发商超额提取监管资金等政策支持。针对被征收人接受度不高问题，当地市住房和城乡建设局作为房票的主管部门，应负责建立线上房源超市平台与房票跨区安置结算平台，提升置换灵活选择机制。
4.推广地票置换模式。广义的市场库存分为三种，分别是“已开工未售”，“竣工未售”，“拿地未开工”，前两者固然影响很大，后者也是不容忽视的隐形库存。在政府财政压力和房企库存压力均较大的情况下，通过地票置换或是改善土地库存结构的一种有效方式，可以在不增加政府财政负担的情况下实现房企土地资源的盘活与优化。广州的退地置换方案就是针对此类库存的示范做法，值得在更大范围内推广。
（二）增量政策储备
目前我国房地产行业仍面临调整压力，市场仍处于筑底阶段，政府需要出台更为积极强劲的地产支持政策包，储备更多的去库存政策选项，以全面提振房地产市场。
1. 通过专项债解决地方政府财政难题。前期自然资源部出台的18条地产去库存措施，已同意将专项债资金使用范围扩大到收回收购存量闲置土地，下一步可继续扩大专项债投向领域，将专项债资金使用范围扩展至待售商品房收储。考虑到目前已是9月下旬、2024年专项债券发行接近收尾，调整部分额度用于收储的空间已不多，或可考虑追加部分二线城市的专项债规模专门用于地方政府收储，并在2025年实施更为积极的财政政策，确保专项债规模在2024年的基础上进一步增加。
2.落实下调存量房贷利率及允许转按揭。按揭贷款利率、首付比下调这两个重磅政策都是为了刺激需求，本质上是鼓励居民稳杠杆、加杠杆，但在当前居民预期信心等偏弱的情况下，政策提振效果可能有限。相比之下，下调存量房贷利率及允许转按揭则可直接减少家庭财务负担，变相为购房家庭增加现金流，有助于刺激更多购房需求。
3.需求政策继续发力，从税费端降低购房成本。目前居民购房政策支持中，首付比、房贷利率已降至历史最低，后续稳地产政策重点可在财税端发力。在购房税费减免方面，本轮稳地产针对住房换购者推出满足一定条件予以个人所得税退税优惠，接下来需继续在购房税费减免方面推出优惠政策。
4.发行政策性金融债，降低收储资金成本。三大政策性银行的定位是服务于国家重大政策及重点项目，三家银行均由国家出资设立，由它们发行的债券的信用等级较高，通常利率仅略高于国债，相比于保障性住房再贷款更有价格优势，能够缓解地方国企在收储过程中的融资压力。同时，政策性金融债发行期限可达10年之久，有助于地方政府未来的还款安排。
综上所述，我国房地产市场去库存工作虽然取得了一定的成效，但仍面临着诸多挑战。从政策实施的效果来看，去库存的进程仍然缓慢，且存在区域分化、政策效果有限等问题。因此，需要从存量政策优化和增量政策储备两方面入手，进一步加大政策支持力度，创新政策工具，以期达到更加有效的去库存效果。同时，政府、企业和市场参与者应共同努力，通过多方面的合作与协调，推动房地产市场的平稳健康发展。未来，随着政策的不断优化和市场机制的逐步完善，我们有理由相信，房地产市场将逐步走向更加成熟和稳定的发展阶段。
（作者王雁飞，海南大学“一带一路”研究院副研究员）返回搜狐，查看更多